觀點(diǎn)網(wǎng)8月28日，保利置業(yè)發(fā)布了截至今年6月末的未經(jīng)審核中期業(yè)績公告。

期內(nèi)，保利置業(yè)收入為人民幣156.39億元，較去年減少16.4%；股東應(yīng)占溢利約合6.39億元，同比下降49.6%。

【資料圖】

資產(chǎn)及負(fù)債方面，截至2023年6月，保利置業(yè)總資產(chǎn)增長了5.4%，至2140億元；總負(fù)債增加5.4%至1700億元。

截至2023年6月，保利置業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣374億元，累計(jì)合同銷售面積約148.2萬平方米，分別錄得127%及71.93%上升，實(shí)現(xiàn)逆勢增長。

總體來看，保利置業(yè)收入收縮一方面是行業(yè)調(diào)整原因，另一方面是布局策略轉(zhuǎn)型的陣痛。但從前6月的銷售來看，未來結(jié)轉(zhuǎn)收入應(yīng)該有不錯的表現(xiàn)。

盈利與現(xiàn)金

從最新披露的數(shù)據(jù)看，保利置業(yè)年初增收不增利的境況變成了同跌。

中報(bào)顯示，今年上半年，保利置業(yè)收入為人民幣156.39億元，較去年減少16.4%，毛利率25.19%（同比下滑3%）。

此前該公司總經(jīng)理王健指出，地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平下降是一個大趨勢，從公司目前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售額來看，毛利率水平從長遠(yuǎn)來看大概率會往23%-26%這個區(qū)間回歸。也即是說，保利置業(yè)毛利率下降受行業(yè)因素影響較多。

除此之外，觀點(diǎn)新媒體認(rèn)為項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)金額下降是導(dǎo)致收入下降的一大原因。

查閱企業(yè)公告，2023年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額約145.89億元人民幣，2022年上半年結(jié)轉(zhuǎn)金額則為177.82億元人民幣，即減少了17.96%。

結(jié)轉(zhuǎn)金額結(jié)構(gòu)中，長三角、珠三角、西南地區(qū)、其他地區(qū)及香港地區(qū)占比分別為17%、11%、36%、35%、1%。在行業(yè)內(nèi)普遍縮圈的背景下，觀察到這些結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目主要是2020年以前的項(xiàng)目，還需要一定時間進(jìn)行消化，未來可能會給收入增長帶來一定的阻滯。

收入降低，股東獲利水平也在下滑，期內(nèi)股東應(yīng)占溢利為人民幣6.39億元，較去年同期減少人民幣6.30億元或49.6%；每股基本及攤薄盈利為人民幣16.73分，較去年同期減少人民幣19.43分；每股資產(chǎn)凈值為人民幣8.81元，較去年年底增加人民幣1.9元。

不過，財(cái)報(bào)中有看到可圈可點(diǎn)的地方。其中，凈負(fù)債率較去年底降低18.6個百分點(diǎn)至97.3%，總借貸規(guī)模下降人民幣29億元或3.7%。同時，上半年共發(fā)行人民幣40億元公司債券和人民幣15億元中期票據(jù)，平均財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步優(yōu)化至4.05%，較去年底下降0.21個百分點(diǎn)。

從成本來看，銷售成本116.99億元，同比下降12.73%。而2022年銷售成本較2021年200.44億元上升了約五成，超過300億元。觀點(diǎn)新媒體估計(jì)，今年的銷售成本會低于2022年。

截至2023年6月，保利置業(yè)總資產(chǎn)增長了5.4%，至2140億元；總負(fù)債增加5.4%至1700億元。其中，該司尚未償還銀行及其他借貸（包括應(yīng)付票據(jù)）為771.01億元。

按到期日分類，未償還銀行及其他借貸（包括應(yīng)付票據(jù)）可分為在一年內(nèi)償還的人民幣173.8億元（23%）、在一年后但兩年內(nèi)償還的人民幣189.62億元（25%）、在兩年后但五年內(nèi)償還的人民幣316.17億元（41%）及在五年后償還的人民幣91.42億元（11%）。

截至2023年6月30日，保利置業(yè)流動資產(chǎn)凈值為816.26億元，擁有銀行總結(jié)存為343.09億元，現(xiàn)金短債比為1.97（2022同期為1.76），流動性比較充足。

告別三四線

上半年，保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額374億元人民幣，同比增長127%；累計(jì)合同銷售面積約148.2萬平方米，較上年同期上升71.93%。主要在售項(xiàng)目130個，其中首次開盤項(xiàng)目3個，分別為上海保利明玥宸光、崑山保利璀璨璟園和深圳保利靜安府。

期內(nèi)，保利置業(yè)回籠簽約金額359億元人民幣，回籠率達(dá)到96%。從合約銷售額區(qū)域來看，長三角166.61億元，占比45%，較2022年同期增加1個百分點(diǎn)；珠三角60.55億元，占比16%，較2022年同期減少2個百分點(diǎn)；香港40.02億元，占比11%，同比增加6個百分點(diǎn)。

此外，西南區(qū)域銷售金額為35.19億元，占比9%，下降7個百分點(diǎn)；其他地區(qū)71.47億元，占比19%，同比增加2個百分點(diǎn)。

今年上半年增長較多的屬于香港地區(qū)，主要是推出啟德澐璟，項(xiàng)目開售以來成交金額超48億港元。

提及香港業(yè)務(wù)，管理層表示：“2023年開始，香港房地產(chǎn)市場明顯在恢復(fù)，我們還是很有信心，會繼續(xù)關(guān)注香港的投資機(jī)會?！?/p>

另外，還需要關(guān)注到由于高能級城市占比增加，帶動合約銷售均價(jià)按年增長32%至25231元/平方米（2022年19142元/平方米）。

作為保利發(fā)展兄弟公司，保利置業(yè)此前的定位是覆蓋保利發(fā)展所不能覆蓋的香港地區(qū)、上海以及內(nèi)地三四線城市。對于這種地盤的劃分其他企業(yè)也有，如招商蛇口與招商局置地、中海地產(chǎn)與中海宏洋等。

不過由于三四線周期影響更大，保利置業(yè)在2019年左右開始主動進(jìn)擊高能級城市，像今年上海土拍甚至與保利發(fā)展同臺競技。

上半年，保利置業(yè)新增5個項(xiàng)目，分別位于上海、昆山、南寧、廣州和蘇州，聚焦點(diǎn)主要位于長三角與大灣區(qū)，新增項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約105萬平方米（同比增加26.6萬平方米）。長三角和大灣區(qū)的權(quán)益土儲占比較去年底提升5個百分點(diǎn)至48%；一線城市權(quán)益土儲占比較去年底提升3個百分點(diǎn)至25%。

該公司管理層在年初業(yè)績會曾坦言：“我們2023年的投資銷售比要控制在40%左右，繼續(xù)聚焦在長三角和粵港澳大灣區(qū)，以及已進(jìn)入的有韌性省會城市和強(qiáng)二線城市，比如蘇州、寧波、佛山等地級市?！?/p>

可見，保利置業(yè)對于長三角和大灣區(qū)已經(jīng)形成集團(tuán)層面的戰(zhàn)略布局，這兩個區(qū)的未來銷售去化依然吸引不少投資者。

從項(xiàng)目開發(fā)情況來看，該公司上半年新開工項(xiàng)目共5個，新開工建筑面積約70萬平方米。其中，首次開工項(xiàng)目2個，分別為深圳保利靜安府和濟(jì)南歷下區(qū)項(xiàng)目。下半年，視工程進(jìn)度及市場情況計(jì)劃推出6個全新樓盤，包括寧波海曙項(xiàng)目、濟(jì)南歷下區(qū)項(xiàng)目、上海青浦項(xiàng)目、崑山景王路項(xiàng)目、南寧中堯路項(xiàng)目和廣州番禺項(xiàng)目。

其他業(yè)務(wù)方面，保利置業(yè)持有多個位于一線城市和二線省會城市的投資物業(yè)和酒店。其中投資物業(yè)總建筑面積約69.7萬平方米，資產(chǎn)值約96.71億元人民幣。而隨著經(jīng)濟(jì)社會恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行，上半年酒店業(yè)務(wù)呈現(xiàn)明顯的復(fù)蘇趨勢。

此外，物業(yè)管理公司實(shí)現(xiàn)收入共計(jì)5.69億元人民幣，較去年同期增長12.2%，管理物業(yè)項(xiàng)目276個，在管面積4964萬平方米，較去年同期增長3.4%。

可以看到，保利置業(yè)整體除了受行業(yè)影響和區(qū)域結(jié)構(gòu)導(dǎo)致銷售毛利下降，其他經(jīng)營指標(biāo)正在逐步向好，三條紅線已經(jīng)綠了兩條，剩下一條變綠還要多久呢？

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